اجاره چیست و شرایط آن کدامند

اجاره چیست و شرایط آن کدامند

انواع اجاره

• اشیا 
• اشخاص 
• حیوانات 

• اوصاف اجاره

  • در اجاره اشخاص و اشیا» عقدیست رضایی ، لازم ، معوض 
  • اجاره اموال تملیکی اجاره اشخاص عهدی است 
  • در اجاره اهلیت هر دو طرف لازم است 
  • عقدی مستمر است بنابراین باید برای مدت معین باشد 
  • موضوع اجاره اموال باید جز اموال قابل بقا باشد 
  • مقایسه اجاره اشخاص و وکالت
    • اجاره همیشه معوض است ولی وکالت ممکن است معوض یا مجانی باشد 
    • اجاره برای اعمال مادی است اما وکالت برای اعمال حقوقی و اعتباری است 
  • مقایسه اجاره اشخاص با استیفا از عمل غیر
    • در اجاره اجرت مشخص است اما در استیفا نسبت به اجرت توافق نشده است 

• اجاره به شرط تملیک

  • بیع معلق» مالی اجاره داده شود با این شرط که مستاجر پس از پرداخت اقساط در پایان مدت مالک آن شود و مبالغ پرداختی ثمن تلقی می شود 
  • اجاره با وعده بیع» مالی اجاره داده شود با این شرط که در پایان مهلت اگر مستاجر بخواهد می تواند ثمن کالا را بپردازد و آن را به عنوان مبیع تملک کند 

• تعیین اجرت در عقد اجاره

  • در اجاره اشخاص  باید اجرت تعیین شود اگر نشود اجاره باطل است 
  • در اجاره اموال اصولاً باید اجرت تعیین شود اگر نشود باطل است
    • اجاره های مشمول قانون ۵۶ اجاره بها اگر تعیین نشده باشد دادگاه تعیین می کند 
    • اگر بین موجر و مستاجر درباره میزان اجاره بها اختلاف شود قول مستاجر مقدم است

• تعهدات موضوع اجاره اشخاص

  • اگر موضوع ساخت کالایی باشد» لباس ساخت و تحویل کالا تعهد انجام شده است و مستحق دریافت اجرت است ضمناً این یک تعهد به نتیجه است و اجیر تا قبل از انجام تعهد حقی بر اجرت ندارد 
  • اگر به واسطه قوه قاهره نتواند تعهد را انجام دهد مسئول جبران خسارت نیست اما اجرتی هم به وی تعلق میگیرد 
  • اگر موضوع نامشروع باشد اجیر مستحق اجرت المثل و المسمی نمیباشد
  • اگر اجاره اشخاص به دلیل محجوریت اجیر باطل باشداجیر مستحق اجرت المسمی نیست ولی مستحق اجرت المثل است 

• طلب کالای موضوع اجاره اشخاص قبل از تحویل

  • ید اجیر نسبت به آنچه که به او سپرده شده است امانی است 
  • اگر موضوع اجاره اشخاص بعد از ساخت و قبل از تحویل کالا به کارفرما تلف شود» اجیر مسئول نیست مگر تعدی و تفریط تو اثبات گردد
    • عقد منفسخ می شود و مستحق اجرت نمی باشد 
  • اگر موضوع اجاره اشخاص بعد از ساخت کالا به واسطه تقصیر اجیر تلف شود »  مستاجر دو اختیار دارد
    • فسخ قرارداد و عدم اجرت و مطالبه مثل یا قیمت مواد اولیه
    • یا معامله را گذارد و با پرداخت اجرت و مطالبه مثل یا قیمت کالای ساخته شده را اخذ کند 

• وجه التزام در اجاره اشخاص

  • میتوانیم برای موضوع تعهد وجه التزام مقرر کنیم اما نباید از دستمزد بیشتر باشد 

• قرارداد حمل

  • در قانون مدنی تابع اجاره اشخاص است 
  • در قانون تجارت تابع وکالت است 
  • عقدی معوض است 
  • در قانون مدنی عقد لازم و در تجارت جایز میباشد 
  • در قانون مدنی مسئولیت حمل کننده تعهد به وسیله است در قانون تجارت مسئولیت متصدی تعهد به نتیجه است 

• اشخاصی که میتوانند مالی را اجاره دهند

  • کسی که مالک منافع باشد
  • کسی که حق انتفاع دارد نمی تواند اجاره دهد 

• مقایسه

  • واگذاری منفعت توسط مستاجر

    • مستاجر مال را اجاره می دهد مستاجر اول موجر مستاجر دوم می شود و مستاجر دوم اجاره بها مندرج در قرارداد دوم را به موجر خود( مستاجر اول) می دهد و او نیز اجاره بهای مندرج در قرارداد اول را به موجر اصلی می پردازد

  • واگذاری اجاره توسط مستاجر

    • در اینجا مستاجر عقد اجاره را واگذاری میکند بنابراین مستاجر اول کنار می‌رود و مستاجر دوم جایگزین میشود و اجاره بهای مندرج در قرارداد اول را مستاجر دوم به موجر اصلی می پردازد 

• واگذاری منافع توسط مستاجر

  • در قانون مدنی» مجاز است مگر خلاف آن شرط شود 
  • قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶»  مجاز مگر خلاف آن شود 
  • قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ » اذن موجر یا تجویز دادگاه 

• واگذاری اجاره توسط مستاجر

  • قانون مدنی» مجاز نیست مگر با رضایت موجر
  • قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶»  مجاز نیست مگر با رضایت موجر
  •  قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶»  مجاز نیست مگر با اذن موجر یا تجویز دادگاه 

• منتفی شدن اجاره مال توسط مستاجر

  • شرط عدم اجاره » شرط فعل منفی باشد .«مستاجر نباید مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد» اگر مستاجر نقض شرکت کند اجاره دوم صحیح است ولی موجر میتواند اجاره اول را فسخ کند با فسخ اجاره اول اجاره دوم نسبت به بقیه مدت منفسخ می شود( این شرط مانع انتقال قهری نیست) 
  • سلب حق اجاره » به صورت شرط نتیجه باشد اگر مستاجر نقض شرکت کند مطابق قانون مدنی اجاره دوم باطل است(  این شرط  مانع انتقال قهری نیست )
  • قید مباشرت مستاجر» یعنی مستاجر باید خود با مباشرتا استیفای منفعت کند در این مستاجر میتواند منافع را به دیگران انتقال دهد اما خود مال موضوع اجاره را نمی تواند دیگری تسلیم کند مستاجر باید بالمباشره از مال استفاده کند(فوت مستاجر اجاره را باطل میکند) 
  • شرط مباشرت مستاجر » مانند قید مباشرت است
    • اینجا هم با فوت مستاجر عقد باطل میشود و به وراث نمیرسد منتها مطابق نظر دکتر کاتوزیان به وراث می رسداما موجر حق فسخ دارد 
  • تعهد مستاجر به استفاده به با لمباشره از عین مستاجره » مثل شرط مباشرت است و مستاجر نباید این مستاجر را در اختیار دیگران بگذارد و با فوت مستاجر اجاره قابل فسخ است 
• آیا شخصی که مالی را وصیت کرده و سپس آن را اجاره می دهد با فرض قبول این وصیت وضعیت وصیت و اجاره به چه صورت است ؟
  • باهم تعارضی ندارند و بعد از فوت (موصی) با انتقال مالکیت مال موصی له اجاره باطل میشود 

• اجاره اموال موقوفه

  • قابل اجاره دادن هست مگر واقف منع کرده باشد
  • مال الاجاره باید در مسیر مورد نظر واقف هزینه شود 
  • وقف عام توسط متولی یا حاکم قابل اجاره دادن است 
  • وقف خاص توسط متولی یا حاکم و یا موقوف علیهم قابل اجاره دادن است 
  • موقوف علیهم نمی تواند برای مدت بیش از حیات خود اجاره دهد اما متولی می تواند 
  • اجاره متولی با عزل یا فوت او باطل نمی شود 
  • اگر اجاره به مصلحت نبوده متولی بعدی می تواند رد کند 

• اجاره مال مشاع

  • هر شریک می تواند سهم مشاع خود را اجاره دهد (بدون اذن سایرین )
  • اما تحویل مادی عین مستاجره نیاز به اذن سایرین دارد
  • اگر سایر شرکا با تحویل عین مستاجره به مستاجر موافق نباشند نمی توان آنان را الزام نمود 
  • اگر شخصی سهمه خود و سهم سایر شرکا را اجاره دهد غیر نافذ است و در صورت جهل مستاجر می تواند به استناد خیار تبعض صفقه باقیمانده اجاره را فسخ کند 

• اجاره اموال محجورین توسط ولی یاقیم

  • اگر ولی یا قیم غبطه مولی علیه را رعایت نکند » مولی علیه بعد از بلوغ و رشد میتواند رد کند 
  • اگر ولی یا قیم  غبطه  مولی علیه را رعایت بکند اما در مدت اجاره محجور از حجر خارج شود » مطابق نظر دکتر کاتوزیان اجاره به قوت خود باقی می ماند 

• تعیین مدت

  • در اجاره اموال مدت باید درج شود
  • در اجاره اشخاص مدت یا عمل باید درج شود
  • اجاره حیوان مدت اگر در ج شود نیاز به تعیین راکب یا محمول نیست 
  • اگر مسافت درج شود در این صورت تعیین راکب یا محمول نیاز است 

• اجاره از قرار

  • هم در اجاره اشخاص و هم در اجاره اموال می باشد 
  • ممکن است مدت تعیین شود و فقط اجرت از قرار روزی یا هفته ای یا ماهی فلان مقدار باشد 
  • مدت اجاره محدود به همان بازه زمانی است مثلاً یک روز یک ماه یا یک سال 
  • این بازه های زمانی اگر پایان یابند و مستاجر به تصرف خود ادامه دهد  همچنان همان مبلغ سابق دریافت می شود ولی با این تفاوت مبلغ اولیه اجرت المسمی و بازه های بعدی اجرت المثل معادل اجرت المسمی می باشد.
  • با خاتمه بازه زمانی هر یک از طرفین می توانند به رابطه خاتمه دهند 
  • اگر بعد از خاتمه بازه زمانی موجر تحویل عین مستاجره را بخواهد و مستاجر تحویل ندهد ادامه تصرفات  او غاصبانه میشود و باید اجرت المثل کارشناسی بپردازد 

• ابتدای مدت اجاره

  • ممکن است متصل یا منفصل باشد
  • ممکن است از مدتی قبل از عقد باشد با این کار تصرفات قبلی مستاجر تجویز می شود 

• تکالیف موجر

  • تسلیم عین مستاجره

    • اگر تسلیم نکند مستاجر میتواند الزام او را بخواهد و اگر الزام نشد فسخ می کند 
    • اگر موجر بدون عذر موجه تسلیم نکند تصرفات او در منافع غاصبانه است 
    • موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییرات مادی ایجاد کند منافی حق مستاجر باشد اما تغییرات حقوقی بلامانع است 
    • تعمیرات و مخارج لازم برای نگهداری از مال بر عهده موجر است برخلاف آن شرط شود
      • مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ نگهداری و تعمیرات کلی با مالک –  استفاده و تعمیرات جزئی با مستاجر است

• تکالیف مستاجر

  • پرهیز از تعدی و تفریط
  •  استفاده از عین مستاجره در همان مصرف مقرر 
  • پرداخت مال الاجاره در موعد مقرر 
  • ید مستاجر امانی است اگر مرتکب تقصیر یا شرط ضمان شده باشد 

• تعدی و تفریط مستاجر

  • در قانون مدنی » موجر ابتدا منع  مستاجر را میخواهد اگر موثر نبود می تواند اجاره راه فسخ کند 
  • در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ »موجر میتواند اجاره را مستقیماً فسخ کند بدون پرداخت حق کسب و پیشه 

• نوع استفاده در عقد اجاره

  • لازم به درج نیست 
  • اگر نوع مصرف در اجاره درج شده باشد
    •  موضوعیت داشته باشد» مستاجر نباید تغییر دهد » ابتدا منع اگر موثر نبود فسخ
    • موضوعیت نداشته باشد میتوان استفاده های دیگری که از حیث ضرر مساوی یا کمتر باشد انجام دهد 
  • در قانون سال ۵۶ مستاجر میتواند شغلی که عرفا مشابه شغل سابق باشد استفاده کند
    • ولی اگر عرفا مشابه نباشد مستقیما میتواند فسخ کند بدون پرداخت حق کسب و پیشه 

• پرداخت اجاره بها

  • مستاجر باید در موعد مقرر بپردازد 
  • در قانون سال ۵۶ باید در پایان هر ماه ظرف ۱۰ روز به موجر یا صندوق ثبت پردازد» اگر نپردازد موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید بدون پرداخت حق کسب و پیشه 
  • در قانون مدنی مستاجر باید در موعد مقرر بپردازد اگر نپردازد به دلیل تخلف از شرط فسخ نماید 

• تعمیرات عین استیجاری

  • مطابق قانون سال ۵۶

    • تعمیرات اساسی بر عهده مالک و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است 
    • اگر موجر تعمیرات اساسی را انجام ندهد مستاجر دو حق دارد  فسخ نمایند یا با اجازه دادگاه خودش تعمیر کند
      • اگر مستاجر خودش تعمیرات را انجام بدهد می‌تواند تا حداکثر شش ماه اجاره بها ندهد 
      • اگر مستاجر مانع مالک از تعمیرات شود دادگاه می تواند او را ملزم کند و در صورت ادامه ممانعت تخلیه موقت صادر کند 
    • رسیدگی به دعاوی حقوقی خارج از نوبت، بدون تشریفات و حکم دادگاه قطعی است 

  • مطابق قانون مدنی

    • اگر تعمیرات لازم باشد که تاخیر در تعمیر موجب ضرر باشد بر عهده موجر است است و مستاجر نمی تواند مانع شود 
    • اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مال استفاده کند می تواند اجاره را فسخ کند 

• مخارج در اجاره خودرو و حیوانات

  • اگر خود حیوان یا اتومبیل اجاره شود هزینه هایی مانند بنزین خودرو یا غذای حیوان بر عهده مستاجر است 
  • اگر اجاره با راننده باشد هزینه های فوق با موجر است 

• حق حبس در اجاره

  • فقط مستاجر حق حبس دارد 
  • مستاجر میتواند تا زمانی که عین مستاجره را تحویل نگرفته اجاره بها نپردازد 

• انتقال عین مستاجره

  • اگر به ثالث منتقل شود

    • اجاره باقی است و مستاجر اجاره بها را به موجر خود مالک قبلی می پردازد مگر آنکه عقد اجاره نیز به خریدار منتقل شود
      • اگر منتقل الیه جاهل باشد حق فسخ معامله را دارد (به شرط آنکه انتقال به معوض بوده باشد )

  • اگر به خود مستاجر منتقل شود

    • اجاره منحل می شود 

• مزاحمت و تصرف شخص ثالث در عین مستاجره

  • اگر قبل از تحویل عین مستاجره باشد مستاجر دو حق دارد

    •  فسخ کند (تعذر تسلیم)
    • باقی بگذارد و اقدام به رفع مزاحمت ثالث کند 

  • اگر بعد از تحویل این مستاجره باشد

    •  فقط می تواند رفع مزاحمت ثالث را اقدام نماید 

• ثالث چگونه می تواند عین مستاجره را از ید مستاجر خارج کند

  • اگر ادعای خود را علیه هم موجر و هم مستاجر را اثبات کند 

• اگر بخشی از عین مستاجره تلف شود نسبت به بخش تلف شده معامله منفسخ می شود در نتیجه مستاجر نسبت به بخش تلف نشده با استناد به خیار تبعض صفقه می تواند فسخ کند

  • در تلف جزیی به جز فسخ  تقلیل اجاره بها امکان پذیر است

• خیار تخلف از شرط در اجاره ابتدا به ساکن به مشروط له حق فسخ می دهد  و نیاز به الزام مشروط علیه نمی باشد 
• اگر عین مستاجره معیوب شود مستاجر فقط حق فسخ پیدا میکند نه ارش
  • اگر مال الاجاره پول نباشد و عین معین باشد و معیوب باشد موجر هم حق فسخ هم حق ارش پیدا میکند 
  • اگر عین مستاجره از ابتدا معیوب بوده هر زمان مستاجر مطلع شود می تواند آن را نسبت به روز اول فسخ کند و مبالغ پرداختی را پس بگیرد و اجرت المثل بدهد 
  •  اگر عین مستاجره در میانه مدت  معیوب شود مستاجر میتواند اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند
  • عیب حادث در عین مستاجره به مستاجر حق فسخ می دهد اما عیب حادث در مال الاجاره به موجر حق فسخ نمیدهد 
  • عیبی که موجب نقص منفعت یا صعوبت در انتفاع می شود موجب فسخ است 
  • عیبی که موجب فقدان منفعت یا  سلب انتفاع شود
    • در قانون مدنی موجب بطلان است 
    • در قانون سال ۵۶ به مستاجر حق فسخ می دهد 

• انفساخ یا بطلان اجاره از میانه مدت

  • انقضای مدت اجاره موجب انفساخ است 
  • حدوث عیبی که موجب سلب  انتفاع شود موجب بطلان است
  • تلف شدن عین مستاجره
    • تلف تمام عین مستاجره موجب بطلان است 
    • تلف قسمتی از این مستاجره موجب انفساخ است 
  • اگر موجر به مدت عمر خود مالک منافع باشد فوت کند » بعد از فوت موجب بطلان است 
  • اگر در اجاره قید مباشرت مستاجر شده باشد و فوت کند » موجب بطلان است 
  • حدوث مانع خارجی فراگیر که قابلیت انتفاع را از بین ببرد» موجب انفساخ میشود 

• ادامه تصرفات مستاجر بعد از انحلال اجاره

  •  اگر با اذن موجر  باشد»  در صورتی که مستاجر استفاده کند باید اجرت المثل بدهد
  • اگر بدون اذن موجر باشد»  در هر صورت باید اجرت المثل بدهد( به اندازه تمام منافع مستوفات و غیر مستوفات)
    • در صورت عدم درخواست موجر برای تحویل نوع اذن برای ادامه تصرفات است 

• در دو حالت اجرت المثل بعد از پایان مدت اجاره معادل اجرت المسمی

  • در اجاره های از قراری 
  • اجاره های مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ 

• اگر مستاجر در عین مستاجره درخت یا بنای احداث نمایند در پایان اجاره

  • اگر مستاجر بدون اذن مالک چنین کرده باشد

    • مالک میتواند قلع و قمع نماید 

  • اگر مستاجر با اذن مالک چنین کرده باشد

    • مالک نمی‌تواند درخواست قلع و قمع نماید و مستاجر میتواند استفاده کند و در صورت استفاده باید اجرت المثل زمین را بدهد 

• تلف عین مستاجره قبل از قبض

  • تلف قهری» منفسخ 
  • اتلاف توسط موجر » مستاجر ۲ حق  دارد
    • فسخ
    • اجاره را باقی بگذارد و مازاد اجرت المثل بر اجاره بها را دریافت کرد 
  • اتلاف توسط ثالث » مستاجر ۲ حق دارد
    • فسخ
    • اجاره را باقی بگذارد و به موجر اجاره بها پرداخت نمایند و از ثالث اجرت المثل بگیرد 
  • اتلاف توسط مستاجر » اجاره باقی است و مستاجر باید بدل بدهد و اجاره بها را نیز پرداخت نماید 

• تلف عین مستاجره بعد از قبض

  • تلف قهری»  باطل 
  • اتلاف توسط موجر » اجاره باقی است و مستاجر میتواند مازاد اجرت المثل بر اجاره بها را از موجر مطالبه کند
  • اتلاف توسط ثالث » اجاره باقی و مستاجر باید اجرت المسمی بدهد و اجرت المثل را از ثالث بگیرد 
  • اتلاف توسط مستاجر » اجاره باقی است و مستاجر باید بدل عین مستاجره دهد و اجاره بها را نیز پرداخت نماید
    • کلا در بعد از قبض فسخ نداریم