مشارکت در ساخت
مقدمه
مشارکت در ساخت » بنابه قیمت بالای ملک و مصالح، اغلب کسانی که قصد ساخت خانه دارند به تنهایی قادر به انجام این کار نیستند. حتی افراد به تنهایی توانایی نوسازی ملک خود را ندارند. از این رو این افراد طی قراردادی با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت ، ملک خود را در اختیار فرد دیگری قرار می دهند تا در مراحل ساخت و نوسازی املاک یاریگر هم باشند. طی این قرارداد، مالک به سازنده اعتماد کرده و سازنده نیز متعهد به ساخت ملک و تهیه مصالح می شود.
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت
از حیث موضوع ساخت و ساز
- قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی
- قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده سازی
- قرارداد مشارکت پیمان-مدیریت
از حیث متعاقدین
- اشخاص حقیقی
- اشخاص حقوقی با حقوق خصوصی
- شرکت های خصوصی
- موقوفات
- بانک
- اشخاص حقوقی با حقوق عمومی
- دولت (سازمان مسکن و شهرسازی)
- شهرداری (سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشارکتی)
انواع قرارداد مشارکت مدنی
- زمین ملکی میان مالک زمین و بانک
- زمین واگذاری میان راهن و بانک
- زمین استیجاری یا موقوفه بین مستأجر یا سازمان موقوفه و بانک
بخشی از سرمایه ساخت و ساز را بانک در حساب مشترک واریز می کند که توسط مالک زمین به صورت مرحله به مرحله از آن برداشت می شود. سهم الشرکه بانک براساس نظر ارزیاب بانک و طبق توافق انعقاد شده در قرارداد تعیین می شود. چنانچه سهم الشرکه تغییر کند، قرارداد متمم تنظیم می شود. زمین مورد مشارکت تا اتمام قرارداد، در رهن بانک باقی می ماند. بانک می تواند سهم خود را بعد از اتمام مشارکت، به صورت نقد یا اقساط، به مالک واگذار نماید. اگر مالک قادر به پرداخت بدهی خود به بانک نباشد، بانک می تواند ملک را فروخته و طلب خود را بردارد.
قرارداد مشارکت در ساخت با سازمان مسکن و شهرسازی
- تعیین زمین اجرای قرارداد مشارکت، توسط سازمان مسکن و شهرسازی
- تایید بلامعارض بودن زمین، توسط مدیریت املاک سازمان
- اخذ مجوز از هیات نمایندگان سازمان
- انتشار آگهی درخواست شراکت از متقاضیان
- بررسی پیشنهادهای دریافتی از طریق آگهی در کمیسیون مربوطه
- تعیین برنده مناقصه براساس بالاترین درصد پیشنهادی برای سهم سازمان
- انعقاد قرارداد مشارکت توسط سازمان مسکن و شهرسازی
- تعیین قیمت زمین و هزینه ساخت و ساز توسط کارشناس رسمی دادگستری
- تعیین سهم هر یک از طرفین
- مبادله قرارداد
- تهیه طرح معماری پروژه توسط شریک
- تصویب طرح در کمیسیون
- اخذ پروانه ساخت و ساز
- آغاز عملیات اجرائی توسط شریک
- بعد از پیشرفت 20 تا 40 درصدی پروژه، شریک تقاضای اصلاح سهم می کند و سپس طی قرعه کشی سهم طرفین تعیین می شود.
- بعد از پیشرفت 60 تا 70 درصدی پروژه، جلسه ای برای اصلاح و تعیین سهم الشرکه تشکیل می شود.
- بعد از اتمام پروژه و توافقات نهایی، مجوز صدور سند به شریک توسط سازمان صادر می شود.
قرارداد با سازمان سرمایه گذاری و مدیریت پروژه های مشارکتی
از جمله پروژه های مربوط به شهرداری عبارتند از:
- ساخت پارکینگ های عمومی
- پروژه های عمرانی و شهری
- پروژه های گردشگری و تفریحی از جمله احداث پارک و ایجاد فضای سبز
در ابتدا شهرداری با انتشار آگهی و برگزاری مناقصه، با شرکتی که بالاترین سهم را به شهرداری پیشنهاد دهد، قرارداد تنظیم می کند. شریک باید توانایی پرداخت حداقل 30 درصد از هزینه پروژه را داشته باشد. در قرارداد بین شهرداری و شریک، شهرداری علاوه بر تامین زمین موظف به پرداخت هزینه مجوزها نیز است. عقد قرارداد و تعیین قدرالسهم، توسط سازمان سرمایه گذاری و مشارکت های مردمی شهرداری انجام می گیرد.
ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- طرفین قرارداد
- توصیف طرفین قرارداد
- استفاده از الفاظ عقود معین
- استفاده از الفاظ عقود نامعین
- نام گذاری طرفین قرارداد
- طرف اول قرارداد مشارکت
- طرف دوم قرارداد مشارکت
- هویت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- مالک زمین
- شخص حقیقی
- شخص حقوقی
- شریک
- مالک زمین
- توصیف طرفین قرارداد
- آورده
- آورده مالک زمین
- زمین
- بخشی از هزینه های ساخت و ساز
- هزینه اخذ مجوز ها
- امتیازات مربوط به زمین
- آورده شریک
- آورده نقدی و غیرنقدی
- تعهد هزینه ها
- آورده مالک زمین
- سهم الشرکه
- سهم الشرکه مالک زمین
- سهم الشرکه شریک
تشریح ارکان قرارداد مشارکت در ساخت
- طرفین قرارداد: قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مابین 2 طرف منعقد می شود.
- استفاده از الفاظ عقود معین: مانند الفاظ بایع و مشتری برای عقد بیع
- استفاده از الفاظ عقود نامعین: در قراردادهایی مانند قرارداد مدیریت، قرارداد ساخت و تحویل، قرارداد تعمیر و نگهداری از عناوینی مانند مدیر، صاحب کار، کار فرما، سازنده، خریدار و مسئول نگهداری استفاده می شود.
- قرارداد مشارکت در ساخت، جزو عقود نامعین است و عناوین انتخابی برای هر یک از طرفین قرارداد، بدین صورت است:
- طرف اول قرارداد مشارکت(مالک)
- طرف دوم قرارداد مشارکت(شریک)
- طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- شخصی حقیقی یا حقوقی که با طرف اول قرارداد(مالک) شریک می شود و اجرای پروژه را با پرداخت هزینه ها بر عهده می گیرد و در انتهای پروژه بخشی از مالکیت سازه به سازنده می رسد.
هزینه ساخت و ساز
چنانچه در طول کار هزینه های اضافی به پروژه وارد شود، این هزینه توسط هر دو طرف قرارداد به صورت مساوی تامین می شود. بدین منظور، طرفین حساب جاری مشترکی را در بانک افتتاح می کنند.
هزینه اخذ مجوزها
اگر در قرارداد مشارکت، مالک زمین متعهد به اخذ کلیه مجوزها شود، علاوه بر آن هزینه دریافت مجوزها نیز بر عهده وی بوده و به عنوان آورده او محسوب می شود.
امتیازات مربوط به زمین
تغییر شرایط ساخت و ساز طی اجرای عملیات، اعم از افزایش یا کاهش امتیازات، منجر به اصلاح قرارداد و تغییر سهم هر یک از طرفین خواهد شد.
پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث
بعد از پیشرفت 30 تا 40 درصدی پروژه، شریک می تواند به منظور تامین بخشی از هزینه های ساخت و ساز، حداکثر 80 درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش نماید. همچنین 20 درصد سهم وی نیز تا پایان قرارداد به عنوان ضمانت(مبنی بر انجام تعهدات) نزد مالک باقی می ماند.
سهم الشرکه چیست
حق و حقوق طرفین قرارداد، نسبت به آورده آنها محاسبه شده و در پایان قرارداد به عنوان سهم الشرکه یا قدرالسهم به آنها تعلق می گیرد.
سهم الشرکه مالک زمین و شریک
در ابتدا ارزش زمین ارائه شده توسط مالک برآورد می شود. سپس ارزش کل آورده های مالک و شریک محاسبه می شود.
در نهایت قدرالسهم مالک زمین و شریک برابر خواهد بود با نسبت این دو ارزش با یکدیگر بصورت زیر:
- درصد سهم مالک = (ارزش زمین÷ ارزش کل سرمایه پروژه)×100
- درصد سهم شریک = (آورده شریک÷مجموع آورده ها)×100
جمع بندی موضوع
تعیین موارد زیر در قرارداد الزامی است:
- تعیین متراژ زمین
- تعیین قیمت زمین و مصالح
- تعیین سود هر یک از طرفین
- تعیین میزان آورده های هر دو طرف
- تعیین زمان پایان ساخت ملک و عمل به تعهدات
- انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر اسناد رسمی انجام می گیرد.
- در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
- تخلیه ملک توسط مالکان و قرار دادن ملک، تحت اختیار سازنده به منظور دریافت مجوز ساخت و ساز الزامی است.
- تعیین مقدار سهم مالکان براساس سهم هرکدام از آنها از زمین خواهد بود و یا با توافق مالکان انجام می شود.
- مالکان باید بعد از پایان قرارداد اقدام به انتقال سند به سازندگان نمایند.
